| Přihlásit se | Nová registrace
tisk-hlavicka

Dohoda o rezervaci domu - jsou tyto formulace ve smlouvě normální?

 Celkem 28 názorů.
 váhavá 


Téma: Dohoda o rezervaci domu - jsou tyto formulace ve smlouvě normální? 

(3.11.2016 18:48:59)
Zdravím,
mám zas jeden právní problém, tentokrát, co se týká rezervační smlouvy s RK.
Tady je seznam formulací, které si myslím nejsou správně:

"Nemovitost bude předána do 3 měsíců od uhrazení kupní ceny z úschovy na účet strany prodávající" - to mi vyznívá, že budeme tři měsíce vedeni jako vlastníci domu, ale bude tam
pořád bydlet prodávající.. - kupní cena z úschovy se přece vyplácí po zápisu na katastr ne?

"V případě, že zájemce do skončení rezervační doby nepřistoupí k podepsání smlouvy o budoucí smlouvě kupní, ačkoli tomu byl rezervujícím prokazatelně vyzván a dojde k marnému uplynutí platnosti této dohody, uhrazený rezervační poplatek propadá jako smluvní pokuta ve prospěch rezervujícího" - to zase vyznívá, že když nám pořád bude realitka předkládat špatné smlouvy a mi na to logicky nepřistoupíme a odmítneme podepsat, že nám stejně rezervační poplatek propadne.. co tam dát, aby k tomu nedošlo?

"Zbytek kupní ceny bude uhrazen před podpisem vlastní kupní smlouvy do úschovy advokátní kanceláře" - takhle je to v pořádku, že peníze dáme do úschovny před podpisem kupní smlouvy?

Děkuji všem za rady
Odpovědět
 váhavá 


Re: Dohoda o rezervaci domu - jsou tyto formulace ve smlouvě normální?? 

(3.11.2016 18:58:56)
Toto nám právě zaslala ta realitka, opravit bych to chtěla, ale nejdřív potřebuji zjistit, jestli je to běžná praxe tyto body, nebo se mi nezdají moc o.k. oprávněně..
Odpovědět
 Monika 


Re: Dohoda o rezervaci domu - jsou tyto formulace ve smlouvě normální?? 

(3.11.2016 19:21:20)
To s tím předáním domu může být normální, když se domluvíte. Pokud ovšem s takovým návrhem nesouhlasíš, řekni svou představu protistraně - buď se domluvíte jinak nebo se s tím smíříš nebo si to za těch podmínek nebudeš chtít koupit ...Cena, termín a způsob platby, čas a podmínky předání atd. jsou prostě věcí dohody stran smlouvy. Když se ti nelíbí cena, tak taky buď jednáš o výši nebo se smíříš nebo prostě nekoupíš - tohle je to samé.
Platba do úschovy před podpisem smlouvy je běžná od té doby, kdy se větší peněžní částky nesmějí platit v hotovosti. Na ten převod budeš mít ale (předem) smlouvu o úschově (s advokátem nebo lépe notářem a prodávajícím) a podmínkách uvolnění (stejných jako v kupní smlouvě), včetně termínu, kdy ti mají peníze vrátit, pokud nakonec k uzavření kupní smlouvy nedojde. Takže uzavřeš smlouvu o úschově, pak pošleš peníze, pak se podepisuje kupní smlouva. Je to obvyklé a relativně bezpečné (u notáře víc).
To s "propadnutím rezervačního poplatku" je bohužel také obvyklé ustanovení rezervačních smluv, ale je to jeden z hlavních zdrojů špatné pověsti realitek - je to hodně rizikové, záleží hodně na konkrétním znění celé rezervační smlouvy (když máš štěstí, může být ta dohoda i neplatná, ale nemusí). Kvůli riziku "předkládání špatných smluv" je lepší, když už je přesné znění kupní smlouvy sjednáno při rezervaci, ale jsou i jiné situace, které mohou k "propadnutí" rezervačního poplatku vést (např. potíže s hypotékou nebo zjištění zásadních závad na nemovitosti při důkladnější prohlídce atd). Takže mimo jiné záleží, jak velký ten poplatek je a zda si můžeš dovolit v krajním případě o něj buď přijít nebo se o něj třeba léta soudit ... Smlouvy směřující ke koupi domu (resp. všechny smlouvy týkající se větších částek) bys měla zkonzultovat spíš s právníkem než v internetové diskusi ....
Odpovědět
 Kafe 


Re: Dohoda o rezervaci domu - jsou tyto formulace ve smlouvě normální?? 

(3.11.2016 19:06:42)
""Nemovitost bude předána do 3 měsíců od uhrazení kupní ceny z úschovy na účet strany prodávající" "

Tohle je divné. Nemovitost se obvykle předává někdy po podpisu kupní smlouvy (která se podepisuje zároveň se zaplacením kupní ceny) a jejím předání na katastr nemovitostí. Peníze prodávajícímu se pak uvolňují z úschovny (notářské, advokátní) až když je nemovitost přepsána. Takto byste na tu nemovitost mohli čekat klidně i 5 měsíců po zaplacení kupní ceny.
Odpovědět
 váhavá 


Re: Dohoda o rezervaci domu - jsou tyto formulace ve smlouvě normální?? 

(3.11.2016 19:10:13)
Bychom si na tu nemovitost i počkali, ale spíš se bojím, že se s tím domem například něco stane a bude to třeba řešit a už se půjde na nás, protože budeme majitelé - ale bydlet tam nebudeme ještě..
Odpovědět
 Kafe 


Re: Dohoda o rezervaci domu - jsou tyto formulace ve smlouvě normální?? 

(3.11.2016 19:13:16)
váhavá - tak si to musíte dát do smlouvy, třeba že prodávající se zdrží jakýchkoliv změn, které by měly za následek snížení hodnoty nemovitosti a případné nutné opravy ještě pokryje ze svého. Ale samozřejmě si hned nemovitost pojistěte.
Odpovědět
 váhavá 


Re: Dohoda o rezervaci domu - jsou tyto formulace ve smlouvě normální?? 

(3.11.2016 19:17:43)
To určitě uděláme. Ještě to s těma opravama, má to být už v rezervační smlouvě, nebo to pak stačí, když to bude v té budoucí kupní?
Odpovědět
 zerat 


Re: Dohoda o rezervaci domu - jsou tyto formulace ve smlouvě normální?? 

(3.11.2016 22:02:58)
My jsme to měli po dohodě s kupcem našeho bytu tak, že nám realitka vyplatí rezervační peníze hned, protože jsme je potřebovali pro investici do nového domu a že byt uvolníme do konce roku - byt se prodával tuším k poslednímu říjnu. Ale jak už tu zaznělo tohle jsou věci dohody a důvěry - musí vyhovovat oběma stranám a měla by být oboustranně výhodná.
U nás jsme sice byt prodávali úplně cizím lidem, ale můj muž a kupec pracovali u stejného zaměstnavatele + denně jsme se potkávali - vzájemně jsme si dost věřili. Takový nějaký vnitřní pocit, že si můžeme věřit.
Odpovědět
 lezeleze 


Re: Dohoda o rezervaci domu - jsou tyto formulace ve smlouvě normální?? 

(3.11.2016 19:25:52)
Všechny formulace jsou na dohodě a realitka si tam samozřejmě napíše, co se JIM hodí. Pracují pro sebe a pro prodávajícího, NIKDY NE PRO VÁS.

Floskule o nevracení rezervačního poplatku jsme tam měli taky, trvala jsem na pozměnění, už si nepamatuju, jak přesně zněla konečná verze, ale byly tam specifikovány situace, které když nastanou (např. nám banka nedá hypotéku - měli jsme sice scoring a všichni se tvářili že OK, ale hypotéka je až na konkrétní nemovitost a dokud neuvidím, neuvěřím), realitka provizi vrací.

O předání domu byla řeč až v kupní smlouvě, ale domlouvali jsme se přímo s majitelem, jak by se to hodilo jim a nakonec to bylo přesně do písmene tak, jak jsme se dohodli.

Mám jednu radu: zaplaťte si PRÁVNÍKA. Bez právníka ani krok, v celkových nákladech na nemovitost se to ztratí a ušetří vám hromadu vlasů na hlavě, nervů a v konečném důsledku možná i peněz. Pokud nemáte na právníka, nekupujte nemovitost.

Rezervační smlouva bude následována kupní smlouvou a právník placený realitkou pracuje pro realitku, ne pro vás. Potřebujete někoho, kdo tomu rozumí a kdo bude jednoznačně na vaší straně.

Já jsem, coby klient, jen trvala na změně jejich návrhů, odmítala jsem podepsat, co mi předložili. Pak si to právníci pinkali mezi sebou a pak se to podepsalo. Samotná kupní smlouva už byla napsaná "kvalitněji" - nevím, jestli sama od sebe, nebo jestli se nějak víc snazžili nebo něco...
Odpovědět
 Ivka3 


Re: Dohoda o rezervaci domu - jsou tyto formulace ve smlouvě normální?? 

(3.11.2016 19:29:55)
Pokud nemáte na právníka, nekupujte nemovitost.


Přesně, neřešit na diskuzi, ale zajít za právníkem.
Odpovědět
 váhavá 


Re: Dohoda o rezervaci domu - jsou tyto formulace ve smlouvě normální?? 

(3.11.2016 19:41:57)
Na právníka máme, chtěla jsem jen názory lidí, kteří si tím už prošli.

Moc nechápu to pinkání mezi právníky, my si najdeme právníka např. "Karla Nováka z Mokré Lhoty" a dáme mu kontakt rovnou na realitku, a s ní si to vyřídí? Samozřejmě s našimi požadavky?

Zase bych nerada, aby se to takto pinkalo třeba 30x a co pinknutí tak 2 000Kč
Odpovědět
 lezeleze 


Re: Dohoda o rezervaci domu - jsou tyto formulace ve smlouvě normální?? 

(3.11.2016 19:53:26)
Posílaly se maily mezi námi (kupující), naší právničkou, realitkou a jejich právníkem. Na začátku jsme se domluvili, jak to chceme (ne, opravdu vám nedáme provizi jen tak a s větou, že provize za všech okolností propadá opravdu nesouhlasím - jeden z nejhorších telefonátů v životě, protože se mě realiťák snažil všemi myslitelnými způsoby zviklat). Jejich právník napsal první verzi, my se vyjádřili, naše právnička udělala změny (v náš prospěch), poslalo se to jim, oni se vyjádřili, jejich právník to pozměnil... Nevím, jestli je to takhle normální, já jsme byla velmi prudivý klient, nemovitost jsme kupovali poprvé v životě, nic jsem o tom nevěděla (jen co jsem si někde přečetla) a klepala jsem se hrůzou, že nás někdo okrade.

Na ceně se domluvte dopředu.

Další velmi užitečná věc, co jsem si vydupala (a to se realitce hodně nelíbilo): provize je splatná až po podpisu kupní smlouvy a do té doby leží v advokátní úschově (chtěli ji hned a na svůj účet, ale já nevidím jediný důvod, proč by servisní organizace - realitka - měla slíznout smetanu jako první. V hospodě taky neplatím předem, mě taky nikdo neplatí předem, tak nechápu, proč by realiťák měl být výjimka).
Odpovědět
 lezeleze 


Re: Dohoda o rezervaci domu - jsou tyto formulace ve smlouvě normální?? 

(3.11.2016 19:58:10)
A advokátní úschovu platí samozejmě realitka, tzn. se musí snažit nejen proto, aby se k těm prachům dostala, ale taky proto, aby jim je postupně neohlodaly poplatky za úschovu.
Odpovědět
 lezeleze 


Re: Dohoda o rezervaci domu - jsou tyto formulace ve smlouvě normální?? 

(3.11.2016 20:04:01)
A na nějaké jejich plky typu "takhle SE to nedělá" nebo "to není obvyklé" atd. kašlete. Realitky mají u nás úděsnou pověst, peníze berou podle mě celkem za nic, odpovědnost skoro žádná a náramně jim to vyhovuje. A málokdo je ochotný se hádat, protože se nejdřív klepe, že jim nemovitost vyfoukne někdo jiný, když co nejrychleji nepodepíšou rezervaci a potom zase musí rychle rychle podepsat kupní smlouvu, protože kvůli debilně napsané rezervační smlouvě přijde o provizi, pokud to neudělá. A realitky to moc dobře vědí. Nenechte se do toho zatáhnout a najmětě si právníka. Když už jsem někdy nemohla, bylo vážně příjemné říct něco ve smyslu "a tomu já nerozumím, o tom si promluvte s mým advokátem" :-D
Odpovědět
 váhavá 


Re: Dohoda o rezervaci domu - jsou tyto formulace ve smlouvě normální?? 

(4.11.2016 17:04:21)
Právníka si určitě najdeme, realitce nevěříme ani slovo, už jsme se několikrát spálili.. Díky za zkušenosti a rady.)
Odpovědět
 Fren 


Re: Dohoda o rezervaci domu - jsou tyto formulace ve smlouvě normální?? 

(3.11.2016 21:03:52)
ano,to je velmmi důležitý bod ve smlouvě - provize rk půjde ne po podpisu kupní smlouvy,ale po přepisu nemovitosti v katastru na vás,zrovna tak jako peníze pro prodávajícího - proč by měla mít rk jako jediná už peníze na účtu,prodávající bude čekat na vaše peníze až po přepisu na katastru a vás ten dům bude také rovněž až po přeisu na katastru,takže tohle určitě ošetřit!!!
Odpovědět
 aky 


Re: Dohoda o rezervaci domu - jsou tyto formulace ve smlouvě normální?? 

(3.11.2016 19:40:52)
...."Nemovitost bude předána do 3 měsíců od uhrazení kupní ceny
A co ak predana nebude? Co budes robit? Bud by som tam dala pokutu za kazdy den, ked sa odovzdanie oneskori, alebo ja konkretne by som chcela, aby nemovitost bola pripravena a prazdna a a mne boli hned po zaplateni odovzdane kluce ( a pred nemovitostou by cakal zamocnik, ktory vymeni zamok). ~3~
Odpovědět
 váhavá 


Re: Dohoda o rezervaci domu - jsou tyto formulace ve smlouvě normální?? 

(3.11.2016 19:45:40)
Ta sankce mi tam taky chybí, to je fakt. S realitkou i s prodávající je domluva na bodu mrazu, tak snad na to přistoupí. Hledáme dům už skoro 4 roky a už bychom se chtěli usadit ve svém a toto je po hooooodně dlouhé době dům v naší lokalitě za dobrou cenu
Odpovědět
 Pole levandulové 


Re: Dohoda o rezervaci domu - jsou tyto formulace ve smlouvě normální?? 

(3.11.2016 20:27:09)
No a tohle presne nahrava realitce - uz se vidite ve svem a tak ma realitka sanci, ze neco prehlednete a oni vas oberou, resp. se to protahne a budete nerovzni jeste vic nez ted. Rozhodne nejednat srdcem, ale rozumem. Brala bych to osudove - pokud ten barak ma byt vas, tak si na vas pocka nez si pravnici dojednaji smlouvu oboustranne akceptovatelnou a nebo at si trhnou nohou.
Jinak kdyz jsme prodavali a kupovali my, moje pravnicka si dopisovala s pravnikem protistrany a upravovaly se smlouvy dokud nebyly prijatelne pro obe strany. Pri prodeji bytu jsem ja mela svou a kupujici sveho pravnika, protoze ani jedne nam neprisel duveryhodny pravnik realitky, stejne tak nejaka realitni uschova penez. Pri koupi domu od developera oni meli sveho pravnika a ja opet tu svou a opet se smlouvy ladily. Pokazde slo o dost penez, nebyl prostor na nejake lehkovaznosti.
Odpovědět
 margotka78 alias shit-roller 


Re: Dohoda o rezervaci domu - jsou tyto formulace ve smlouvě normální?? 

(3.11.2016 19:46:19)
U rezervace není termín předání tak důležitý.
Spíš si to pohlídej u KS. Ta si dej nějaký normální termín - je to na odsouhlasení obou stran. Např. do 10 dnů od zápisu vlastnického práva na kú. ( A UVOLNĚNÍ PENĚZ Z ÚSCHOVY).
Pokud máš pochybnosti - tak lze si vymínit i platbu rezervačního poplatku do úschovy ( a jeho uvolnění po předložení nového LV se zapsaným vlastnickým právem).
RK bude mít sama zájem, aby ten obchod dopadl - nemohou s těmi penězi disponovat, Ať už bude odměna uložena v úschově nebo na jejich depozitním účtu ( to je účet oddělený od provozního účtu kanceláře a do zápisu v KN s těmito penězi nemůže RK disponovat). Realita však bývá jiná. Takže pokud chceš mít jistotu, tak čátku za rezervaci uložit do úschovy. Pak bude mít RK o to větší motivaci pracovat tak, aby jejich odměna byla blokována co nejkratší dobu.
Přeji pevné nervy a bezproblémový obchod ( těch je snad většina :-)).
Odpovědět
 takytakova 


Re: Dohoda o rezervaci domu - jsou tyto formulace ve smlouvě normální?? 

(3.11.2016 19:49:21)
smlouva musí vyhovovat oběma stranám - vše je na domluvě.
Doporučuju si nechat obě smlouvy projet právníkem - my za to dali 500 nebo 1000 Kč už si to nepamatuju - oproti ceně nemovitosti je to pakatel.
Odpovědět
 váhavá 


Re: Dohoda o rezervaci domu - jsou tyto formulace ve smlouvě normální?? 

(3.11.2016 19:57:20)
Děkuji moc všem, právník to jistí
Odpovědět
 Mariana +2 


Re: Dohoda o rezervaci domu - jsou tyto formulace ve smlouvě normální?? 

(3.11.2016 20:17:01)
Vše co je ve smlouvách je věcí dohody a případné diskuze a také možností zúčastněných stran

- termíny předání nemovitosti a podobné detaily se obvykle v rezervační smlouvě neřeší,ale je možné že chtějí aby byly podmínky vyjasněné předem, což není špatné, aby všechny strany měly jasno do čeho jdou. Podstatné je co pak bude v kupní smlouvě, ale dá se předpokládat že tam budou vycházet z toho co se ujednalo už při rezervaci.
Delší čas na předání domu a vystěhování není až tak neobvyklá věc, může to být podmínka prodávajícího, záleží jak on to má s uvolnění nemovitosti kam se stěhuje apod. Tohle je individuální.
Dobré je dát tam pokutu, obvykle bývá za každý den prodlení, prostě motivace to dodržet.

jinak bych podotkla je obvyklejší spíš formulace např. od zápisu na katastru apod., protože ten termín kdy prodávajícímu dorazily peníze na účet se vám v praxi bude dost těžko kontrolovat. A předání peněz z úschovy je věcí smlouvy o úschově.

- to jestli budete podepisovat smlouvy o sml.budoucí nebo kupní - záleží zda je to potřeba, není důvod proč ne rovnou kupní ...?

- že rezervační poplatek (či jeho část) bývá zároveň pokuta za nerealizaci z vaší strany je obvyklé, záleží k jak velké pokutě jste ochotni se upsat, nemusí to být stejná částka. Dala bych tam dalším stranám povinnost součinnosti k podpisu smlouvy.
A pokud budete mít detaily jako předání peněz, předání nemovitosti vyjasněné už v rezervaci tak je to spíš lepší, není pak už vlastně moc co dohadovat v KS


- osobně bych rozhodně NIKDY NEPLATILA kupní cenu bez podepsané kupní smlouvy, a to ani do úschovy.
Obvyklý postup že se strany sejdou u právníka, podepíšou se kupní smlouvy, smlouva o úschově kupní ceny a návrhy na vklad. Smlouvy se ověřené nechají u právníka.
Jakmile přijdou peníze do úschovy, ten pak smlouvy vezme, vloží na katastr, a po zápisu katastr odešle peníze prodávajícímu.
V tomto duchu by měla být i ujednání ve smlouvě.
Odpovědět
 Fren 


Re: Dohoda o rezervaci domu - jsou tyto formulace ve smlouvě normální?? 

(3.11.2016 20:55:38)
k bodu č.1:
pokud budou oni trvat na 3 měsících (proč?),tak za tuto dobu vám bude ten,kdo v domě bude bydlet platit klasický a standardní nájem+energie.Toto dát do smlouvy anebo bude o tento nájem snížena kupní cena rovnou a vůbec se s tou výší nájmu nepárejte a pokud nechcete tam někoho nechat tak dlouho bydlet,tak nic nerezervovat,hledat dál - tahle rezerv.sml.je paskvil už od pohledu,jak nejsem právním a smrdí to velkým problémama jenom - viz bod 2 - takhle bych to určitě nenechala,jen si naběhnete
a k bodu 3 - kurna ted marně vzpomínám,jak jsme to s úschovou peněz dělali-kdy jsme přeposílala peníze na úschovní účet,no v každém případě bych toto nechala zpracovat nejlépe notáře/advokáta,který pacuje v tomto oboru
Odpovědět
 veverkaa 


Re: Dohoda o rezervaci domu - jsou tyto formulace ve smlouvě normální?? 

(4.11.2016 5:31:23)
Když tomu nerozumíš, proč si nenajdeš právníka? Kupovali i prodávali jsme nemovitost, vždycky přes realitku, ale ještě než jsme podepsali smlouvy, zkonzultovali jsme je i s NAŠÍM právníkem, provedli ve smlouvě případně i úpravy a pokud i protistrana souhlasila, došlo k podpisu. Na diskuzi bych teda smlouvu k prodeji nemovitosti fakt neřešila.
Odpovědět
 Ruth 


Re: Dohoda o rezervaci domu - jsou tyto formulace ve smlouvě normální?? 

(4.11.2016 6:57:08)
Nikdy, nikdy peníze dřív, než podpis kupní smlouvy. Po podpisu peníze do úschovy a k notáři. Advokát, skamaráděnej s realitkou, ne. Hned podat na KÚ žádost o vklad do katastru nemovitostí. Cca 14 dnů, než zapíšou. Po zápisu se peníze převedou prodávajícímu. Provizi realitce až teď. Pokud není vážný důvod, co nejdřív předat nemovitost, s protokolem. Stanovit do smlouvy sankce a vysoké, za každý den prodlení.
Celkový dojem z toho, co uvádíš, je podezření že se vás chystají odrbat.
Odpovědět
 Kopřiva Dvoudomá 


Re: Dohoda o rezervaci domu - jsou tyto formulace ve smlouvě normální?? 

(4.11.2016 10:27:04)
Tohle nelze kvalifikovaně řešit na internetové diskusi.
Nechte si to vysvětlit od advokáta, případně může druhé straně navrhnout změny.

Co si podepíšete, to budete mít, takže doporučuju na právních službách nešetřit.
Odpovědět
 váhavá 


Re: Dohoda o rezervaci domu - jsou tyto formulace ve smlouvě normální?? 

(4.11.2016 17:12:56)
Jen jsem chtěla potvrdit své obavy, že na té smlouvě něco smrdí..
Příští týden máme sraz s makléřem a prodávající, že jednotlivé body probereme, tam jsem na to zvědavá. Ale samozřejmě po konzultaci s právníkem nic podepisovat nebudeme, díky moc všem.
Odpovědět

Komerční sdělení

Máme rádi miminka

Zajímavé recepty

Vložte recept

Další recepty nalezte zde


(C) 1999-2024 Rodina Online, všechna práva vyhrazena.


Četnost a původ příjmení najdete na Příjmení.cz. Nejoblíbenější jména a význam jmen na Křestníjméno.cz. Pokud hledáte rýmy na české slovo, použijte Rýmovač.cz.

Všechny informace uvedené na těchto stránkách jsou obecné povahy a jejich používání je plně ve vaší odpovědnosti.
Jakékoliv otázky zdraví vašeho nebo vašich dětí je nutné vždy řešit s vaším lékařem.