to jakou má nemovitost hodnotu nelze brát za bernou minci podle odhadu,
ten totiž vychází spíš z nějakého hodnocení rizik a možností rychlé likvidity pro banku a právě byty dost podstřelují (záměrně).

Při koupi se navíc vychází i z té kupní ceny, z toho že ta nemovitost tu hodnotu má, když je někdo ji za tu cenu koupit. Odhadů pro refinancování se pak to poměřuje z obdobných obchodů a nabídek RK které odhadce najde, tak záleží co tam napsal.
A v bance pak stejně ten úvěr prochází schvalováním a posuzují i ten odhad, tam by zase nějak výrazně účelově nadhodnocenou nemovitost nejspíš zachytili.

Já třeba se setkala s tím že odhadce odhadl byt o půl mil míň než za kolik by se dal reálně prodat. Prostě je tlak z banky aby se odhady nemovitostí, zvl. bytů tlačily dolů. Je to kvůli velkému množství 100% úvěrů.
A různí odhadci odhadují hodně různě.
To vážně není nic neobvyklého. Cena v odhadu je jedna věc a cena z kterou se nemovitost dá prodat, čili její skutečná hodnota je věc jiná, oběma směry.

Asi bych doporučila teď se co nejrychleji zbavit toho překlenováku, pak vám začne klesat hodnota dluhu, a zkusila bych to refinancování pak znovu.