| Přihlásit se | Nová registrace
tisk-hlavicka

Koupě bytu od přímého majitele - rizika

 Celkem 30 názorů.
 AliceP. 


Téma: Koupě bytu od přímého majitele - rizika 

(10.10.2013 19:40:40)
Chtěla bych se tu poradit se zkušenějšími: zvažuji koupi bytu od přímého majitele, bez účasti realitní kanceláře. Nese to nějaká konkrétní rizika, když to není přes RK? Na co je obzvlášť třeba dát pozor? Smlouvy si samozřejmě nechám zkontrolovat vlastním právníkem, ale stejně mám trochu obavy- i když je možná naivní myslet si, že koupě bytu přes RK je bezpečnější. Hypotéku si brát nebudu, takže nemůžu počítat ani s kontrolou ze strany banky. Kdo s tím máte nějaké zkušenosti, prosím o rady. Předem děkuji.
Odpovědět
 Dari79 


Re: Koupě bytu od přímého majitele - jaká rizika 

(10.10.2013 19:46:04)
U nás (AK) děláme kupní smlouvu, včetně advokátní úschovy (bezpečné a pojištěné) peněz a úhrady daně z převodu nemovitostí (kupující je ručitel) za 5.000,- Kč. To si myslím, že je absolutně v pohodě při koupi bytu. Tj. zeptala bych se svojí právničky, za kolik by to celé udělala a zaplatila bych si u ní tento celý servis.

Rizika:

- zaplatíš kupní cenu prodávajícímu před vkladem na katastr, ke vkladu z jakéhokoli důvodu nedojde, budeš z nich ty peníze složitě tahat
- kupní smlouva (stažená z netu třeba) bude blbě (s chybou), katastr ti to odmítne vložit, propadne ti 1000 Kč za kolek, musíš smlouvu opravovat a zaplatit dalších 1000 Kč, bude-li znovu chyba, pak zas...
- prodávající nezaplatí daň z převodu nemovitosti, budeš ji muset zaplatit ty jako ručitel, po prodávajícím ji složitě vymáhat

to jsou ta největší rizika - všechna odstraní právník (kupní cena v advokátní úschově bude prodávajícímu vyplacena, až se staneš vlastník, jinak ti ji vrátí, za chyby v kupní smlouvě právník odpovídá, bude-li se muset opravit, kolek ti proplatí ten právník (advokát), daŃ zaplatí z peněz složených v úschově právník, tj. nehrozí, že by nebyla zaplacena).
Odpovědět
 Gladya, bývalá dasa, 


Re: Koupě bytu od přímého majitele - jaká rizika 

(11.10.2013 9:15:18)
Pokud máš opravdu dobrého a spolehlivého právníka, RK nepotřebuješ, všechna rizika by měl dokázat ošetřit a poradit podobně jako RK a hlavně ani u RK nemáš záruku, že vše uhlídá. Přes RK je to jen pohodlnější. My jsme kupovali byt přes realitku a stejně jsme se radši poradili i se známým právníkem.
Odpovědět
 Senedra 


Re: Koupě bytu od přímého majitele - jaká rizika 

(10.10.2013 19:49:03)
No, bála bych se, aby na bytě nevázly dluhy/hypotéka/věcné břemeno/ někdo neměl přihlášený trvalý pobyt.

Peníze bych poslala přes nějakého notáře - sice zaplatíte určenou taxu, ale za klid to stojí. Notář je přede dál až po splnění podmínek odsouhlasených prodejcem i kupujícím.

Jestli chcete kupovat byt v OV, chce to zjistit co nejvíc o sdružení majitelů, pokud půjde o družstevní, tak o družstvě. Zjisti si, jak je na tom fond oprav, co se na baráku platilo, jestli nemá nějakou velkou půjčku.

Do kupní smlouvy bych začlenila i vyjmenované věci, které v bytě zůstanou a v den prodeje vyžadovala přebírku bytu. Okamžitě vyžádat všechny klíče a hned vyměnit zámky. Vymínit, do kolika dnů původní majitel odhlásí svoje trvalé bydliště. Stejně tak v den prodeje hned provést vyúčtování plynu, elektřiny, vody... Aby po předchozím majiteli nezůstaly žádné neuhrazené dluhy.

Pozvat si i nějakého stavaře, ať byt obhlídne, jestli není někde skrytý nějaký problém.

Stejně tak na katastru zjistit historii bytu.

Vyžadovala bych i roční výpis z fondu oprav a kolik se platí za energie.
Odpovědět
 Jana 
  • 

Re: Koupě bytu od přímého majitele - jaká rizika 

(10.10.2013 19:58:19)
RK není jistota vůbec ničeho. RK má povětšinou jakous takous smlouvu s prodávajícím, s kupujícím ji nepojí nic, žádné povinnosti. Vše si můžete zjistit sami, na katastr dojít, právníka najmout (a bude kopat za vás!).
Odpovědět
 Jana 
  • 

Re: Koupě bytu od přímého majitele - jaká rizika 

(10.10.2013 19:58:19)
RK není jistota vůbec ničeho. RK má povětšinou jakous takous smlouvu s prodávajícím, s kupujícím ji nepojí nic, žádné povinnosti. Vše si můžete zjistit sami, na katastr dojít, právníka najmout (a bude kopat za vás!).
Odpovědět
 Katka kluci 14 a 10 
  • 

Re: Koupě bytu od přímého majitele - jaká rizika 

(10.10.2013 20:28:44)
Přesně tak, realitek je jak maku,makléři se v nich střídají a není to záruka vůbec ničeho.
Několik z výše zmíněných problémů mi způsobila právě realitka - mimo jiných peripetíí nebyli schopni sestavit do katastru vložitelnou kupní smlouvu... katastr 2 x vracel...
Odpovědět
 Unicef 


Re: Koupě bytu od přímého majitele - jaká rizika 

(10.10.2013 20:26:06)
jo, přesně tohle je zapotřebí ověřit VŽDY, tedy i v případě, že se kupuje přes realitku. Realitky totiž bohužel ve většině případů toto vše vůbec neprověřují, pouze zprostředkují a za to zinkasují nemalý peníz. Proto rozhodně koupit přímo bez realitky, ale ověřit si vše uvedené a smlouvy nechat připravit dobrým notářem včetně otářské úschovy.
Odpovědět
 AliceP. 


Re: Koupě bytu od přímého majitele - jaká rizika 

(10.10.2013 20:42:15)
Takže v podstatě to přes RK není vůbec bezpečnější?
Odpovědět
 Unicef 


Re: Koupě bytu od přímého majitele - jaká rizika 

(10.10.2013 22:02:03)
Není. Realitka nic moc neprověřuje, obvykle za nic ani neručí. Jedna z nejrenomovanějších realitek (začíná na M...., sídlí téměř na Václaváku a má hromady reklam) je schopna nabídnout byt, pod nímž je cizí pozemek, o který notabene běží restituční spor a vůbec na to neupozorní. A když na to přijde klient sám, tak se cukají vrátit garanční zálohu se slovy "no a v čem je problém?".

Co se týče trvalého pobytu/sídla podnikání: rozhodně do smlouvy zakomponovat vysoké sankce (ale tak vysoké, aby opravdu motivovaly k neporušení) v případě neodhlášení pobytu i sídla podnikání. U domu může stávající majitel vyžádat na úřadě výpis trvale hlášených osob. U bytového domu je to komplikovnější, protože evidence se nevede dle bytových jednotek, ale za dům jako celek. A pouze SVJ/družstvo může vyžádat výpis z evidence.
Odpovědět
 AliceP. 


Re: Koupě bytu od přímého majitele - jaká rizika 

(10.10.2013 20:44:02)
Jak se dá zjistit, kdo má v bytě hlášené trvalé bydliště? Předpokládám, že ve smlouvě bude ošetřeno, do kdy se má původní majitel odhlásit, ale co když se neodhlásí? A jak to vůbec zjistím?
Odpovědět
 Senedra 


Re: Koupě bytu od přímého majitele - jaká rizika 

(10.10.2013 21:11:23)
makab, ehm, my nedávno byt prodali, povedlo se přes RK, ale peníze za byt byly uložené ( stejně jako smlouvy) u notáře, kterého doporučila třetí, nezávislá strana. No, s tím trvalým pobytem nevím, v době prodeje jsem s dětmi měla už trvalé bydliště přes rok jinde a zůstával hlášený jen manžel, kvůli družstvu. Ve smlouvě jsme měli zakotveno, že se manžel do 5 pracovních dnů odhlásí, stihl to hned druhý den. Ale v den prodeje proběhla přebírka bytu, předání klíčů, družstvo, převod elektroměru, plynoměru, vodoměru a ještě manžel doběhl za notářem s podepsanými papíry, takže peníze nám notář uvolnil hned ten den odpoledne. Můžete se dohodnout, že se s převodem počká třeba týden, než bude vyřízený i ten trvalý pobyt.

Možná by to šlo zkusit přes místní úřad nebo přes družstvo ( pokud bys kupovala byt v družstevním vlastnictví).
Odpovědět
 PJana 


Re: Koupě bytu od přímého majitele - jaká rizika 

(10.10.2013 21:09:46)
Taky bych se zajímala o pozemek pod domem. Jestli tam náhodou není nějaký problém. Samozřejmě stav domu, stav fondu oprav a plán oprav.
Odpovědět
 NovákováM 


Re: Koupě bytu od přímého majitele - jaká rizika 

(10.10.2013 20:55:32)
V přímém majiteli bych problém neviděla, ale určitě bych si na podobnou operaci našla právníka (či advokáta).
Odpovědět
 Fren 


Re: Koupě bytu od přímého majitele - jaká rizika 

(10.10.2013 21:01:18)
Měla by ses ptát zcela opačně - jestli to nese nějaká rizika kupovat byt přes RK!A já bych ti na to odpověděla,že rk jsou jen překupníci s cizím majetkem a s cizími penězi a jak majetek tak peníze se mnohdy nedostanou tam,kam původně jejich majitelé,také původní,původně chtěli.
Kupuji nemovitosti pouze aa jenom od jejich majitelů,ale kolikrát musím začít přes RK,protože spousta lidí jako ty si myslí,že to bez tady té velmi pochybné organizace nejde. Ale opak je pravdou - jde to a mnohem lépe a rychleji!
Smlouvu ti napíše každý právník a to za mnohem,mnohem menší peníze než je provize rk.Taktéž titen právník zařídí katastr,a tak dále.
Jen radím,zařiď si tzv.jistotní účet na peníze u banky,nikdy je nenechávat v úschovně u rk a ani u notářů ne,ti se taky mohou kdykoli sbalit a odletět neznámo kam i s tvými penězi.
Odpovědět
 Fren 


Re: Koupě bytu od přímého majitele - jaká rizika 

(10.10.2013 21:06:40)
Když jde o nějakou zajímavou nemovitost a nabízí ji rk,jdu s nimi na prohlídku a přitom si zjistím číslo bytu,adresu a dle toho dopátrám už lehce na katastru pův.majitele.Na internetu se dost často dopátrám kontaktu na majitele nebo ten je často přítomen i u prohlídky samotné a pak už to jde jak po drátku,rk je z toho vynechána a obchod vyřízen jen mezi mnou-kupující a majitelem jako prodávajícím.
Jen jednou se mi stalo,že jsem narazila a to když měla rk tzv.exkluzivku s mjitelem - to ti lidi chudáci zas neví která bije a tak si naběhnou a jejich nemovitost se pak hodně těžko prodává.
Odpovědět
 susu. 


Re: Koupě bytu od přímého majitele - jaká rizika 

(11.10.2013 8:51:19)
Fren, mě využití kontaktu od realitky k uzavření obchodu bez ní přijde dost nechutné.
Odpovědět
 margotka78 alias shit-roller 


Re: Koupě bytu od přímého majitele - jaká rizika 

(11.10.2013 9:13:18)
taky koukám jako puk...~:(
Odpovědět
 Fren 


Re: Koupě bytu od přímého majitele - jaká rizika 

(11.10.2013 16:02:51)
Není holky kolikrát zbytí.Protože rk si to opět způsobují sami,že se derou k lidem a nabízí stále všude své služby,jinak bych se bohužel na majitele nedostala.Na jednu stranu se to na první pohled jeví jako blbý jednání-nefér,na druhou stranu proč to dělám? no proto,že rk si účtují vzledem k tomu co skutečně odvedou za práci velmi horentní sumy,jejich práce je kolikrát velmi nekvalitní a pod psa,nejsou schopny dát ani kupní smlouvu napoprvé na katastr tak,aby byla v pořádku.Ještě to vidíte jako strašně špatné jednání,když si chce člověk ušetřit nepříjemnosti a také několik desítek tisíc?Vždyt to tu samy mnohé píší,jak je rk nekrkly,tak proč stále opakovat stejnou chybu?To bych fakt musela být blázen.
Odpovědět
 Senedra 


Re: Koupě bytu od přímého majitele - jaká rizika 

(10.10.2013 21:14:26)
Fren, jistotní účet jsme sháněli, před 3 lety běžně fungoval u české spořitelny, teď už ne.
Nakonec manžel někde nějaký našel, ale byl už domluvený ten notář, tak jsme ho využili. Měli jsme štěstí, kupující chtěli koupit rychle a měli hotovost, my měli zase k dispozici volný byt. Nakonec nás nejvíc zbrzdila dovolená na družstvu, takže 2 týdny nešlo převádět členské podíly.
Odpovědět
 Fren 


Re: Koupě bytu od přímého majitele - jaká rizika 

(10.10.2013 21:20:10)
Já bych teda za takový prachy nekupovala nic,co by mi neříkalo pane,tedy ani ty dr.byty ne,respektive jen jakási pochybná práva... Pouze a vždy byty v os.vl.

Musela jsem se usmívat,když jsi psala,jak jste hledali jistotní účet... probožky,ten je k mání v každé bance! My tedy x transakcí takto dělali s oberbank,má ho nejlevnější a taky tam mám účet.Byla jsem vždy s jejich spoluprací spokojená.
Odpovědět
 Senedra 


Re: Koupě bytu od přímého majitele - jaká rizika 

(11.10.2013 8:08:02)
Fren, nechci se s tebou hádat, ale opravdu, ne každá banka ten jistotní účet nabízí. Třeba česká spořitelna ho má vázaný na to, že si pak u ní vezmeš hypotéku na nemovitost, která se prodává. I jsem psala, že manžel pak někde možnost jistotního účtu našel ( asi u tebou zmiňované Oberbank), ale formality kolem prodeje už se rozeběhly jinudy.
Odpovědět
 Horama 


Re: Koupě bytu od přímého majitele - jaká rizika 

(11.10.2013 9:09:57)
Udivuje mě, že by to ČS přestala dělat, ale tak třeba KB:
http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/ucty-a-platby/jistota-pri-nakupu-prodeji-nemovitosti/dohoda-o-sprave-kupni-ceny.shtml
Odpovědět
 Unicef 


Re: Koupě bytu od přímého majitele - jaká rizika 

(10.10.2013 21:57:22)
To není pravda. Banka může zkrachovat, než proběhne zápis do katastru. Souhlasím s tím, že úschova u RK je pitomost, u advokáta relativní jistota, ale u notáře je to hodně velká jistota, protože je komorově regulovaný více než advokát a na rozdíl od advokátní úschovy není problém ani v případě, že v průběhu transakce notáře trefí šlak.
Odpovědět
 zerat 


Re: Koupě bytu od přímého majitele - jaká rizika 

(10.10.2013 21:58:13)
Banka má peníze pojištěné ze zákona přece...
Odpovědět
 Unicef 


Re: Koupě bytu od přímého majitele - jaká rizika 

(10.10.2013 22:03:11)
Omezenou výši, která rozhodně u prodeje většiny nemovitostí nedostačuje. Navíc proces vyplacené i té zákonem pojištěné části je dost zdlouhavý, pokud banka zkrachuje.
Odpovědět
 Fren 


Re: Koupě bytu od přímého majitele - jaká rizika 

(10.10.2013 22:30:15)
Dostačuje v pohodě ve většině zde řešených případů.Ze zákona je pojištěno 50 nebo 100 tisíc euro.

Jsi asi nečetla o českém advokátovi,který dluží podobně naivním lidem kolem 70 melounů,že.Ten se ani nenamáhal někam odletět a stejně je vysmátý jako lečo s naší justicí.Mimochodem se s ním svezla i realitka.
Odpovědět
 zerat 


Re: Koupě bytu od přímého majitele - jaká rizika 

(10.10.2013 21:57:06)
Podle mě žádná a samé výhody, protože předpokládám, že smlouvy zadáte nějakému notáři či právníkovi a ten vás tím vším provede. Já bych osobně už přes realitku neprodávala a ani nekupovala ~;)
Odpovědět
 Horama 


Re: Koupě bytu od přímého majitele - jaká rizika 

(11.10.2013 9:06:03)
Podstatné je mít slušného právníka, což vy plánujete. Osobně považuju tento způsob za bezpečnější než přes realitku, protože ta si sice bere provizi a hodí po tobě nějakou smlouvu, ale vlastně se extra nezabývá tím, jestli tě dostatečně chrání nebo ne, a setkala jsem se s případy, kdy se jejím úpravám navrženým a zdůvodněným právními zástupci kupujícího či prodávajícího ještě intenzivně bránila. Kapitolou sama pro sebe je skládání kupní ceny do úschovy realitní kanceláře, do čehož bych nešla ani v bezvědomí: notář, advokát nebo banka. Koupila jsem dům bez realitky a moje smlouva byla bez legrace výrazně lepší a nakonec i výrazně levnější, než smlouva, na kterou si dům koupila kamarádka ve stejné době.
Odpovědět
 Horama 


Re: Koupě bytu od přímého majitele - jaká rizika 

(11.10.2013 9:29:23)
A obecně by tě mělo zajímat a měla bys mít ošetřeno asi toto:
1/ Úschovu kupní ceny a její vyplacení prodávajícímu až po zápisu do katastru, případně splnění dalších podmín4ek (předání nemovitosti, vyklizení nemovitosti apod.)
2/ Co se dá nesplnit, ale nechceš na to vázat výplatu kupní ceny, k tomu přidat citelnou sankci a právo provést to na náklady prodávajícího
3/ Daň z převodu nemovitosti nechat z úschovy uvolnit a odeslat rovnou na účet finančního úřadu, protože v případě jejího nezaplacení jsi ručitel
4/ Ověřit si právní stav nemovitosti - jestli opravdu jednáš s majitelem či všemi majiteli, jestli není problém s vlastnictvím pozemků, jestli jsou ve smlouvě uvedeny a převáděny všechny pozemky a "přídavné" stavby, co ti na prohlídce ukazovali...
5/ Trvalé pobyty a sídla - dohodnout povinnost jejich zrušení
6/ Ke všem povinnostem uvádět lhůty a co se stane, pokud lhůta nebude dodržena (měla jsem ve smlouvě např. lhůtu, do které pokud by nedošlo k převodu na katastru, pak by se koupě vůbec neuskutečnila a všechny peníze z úschovy by mi přišly zpět - kdybychom chtěli dále pokračovat, snadno bychom uzavřeli těsně před vypršením dodatek, ve kterém bychom tu lhůtu jen prodloužili). Povinnost bez lhůty a sankce je každému k smíchu.
7/ Projdi nemovitost před uzavřením smlouvy se stavařem, resp. ideálně s někým, kdo je schopen vypracovat audit jejího stavu
Odpovědět
Máme rádi miminka

Zajímavé recepty

Vložte recept

Další recepty nalezte zde


(C) 1999-2025 Rodina Online, všechna práva vyhrazena.


Četnost a původ příjmení najdete na Příjmení.cz. Nejoblíbenější jména a význam jmen na Křestníjméno.cz. Pokud hledáte rýmy na české slovo, použijte Rýmovač.cz.

Všechny informace uvedené na těchto stránkách jsou obecné povahy a jejich používání je plně ve vaší odpovědnosti.
Jakékoliv otázky zdraví vašeho nebo vašich dětí je nutné vždy řešit s vaším lékařem.